Investisseur et futur acquéreur, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal avantageux quand on veut investir dans la pierre pour un projet locatif. Quelles sont les atouts de ce statut ? Quelles sont les conditions à respecter pour en profiter ? Le point pour en comprendre tous les rouages !

Quel intérêt à louer en meublé quand on investit pour faire du locatif ?

Contrairement à la location nue, la location meublée est considérée comme une activité commerciale imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, en termes de fiscalité, les deux modes de location ne disposent pas des mêmes avantages fiscaux.

Les principales caractéristiques fiscales en faveur de la location meublée :

Au régime micro, l’abattement forfaitaire est supérieur de 20 % en location meublée (50 % en location meublée contre 30 % en location nue).
En location meublée, le plafond du régime micro est bien plus haut (72 600 € contre 15 000 € en location nue).
Autre critère qui caractérise la location meublée (au régime réel) : la possibilité de fiscalement déduire l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier de vos recettes locatives. Le montant de vos revenus locatifs imposables étant diminué, votre impôt est en toute logique moins conséquent. C’est là une différence notable entre la location nue et la location meublée puisqu’en location nue, ce mécanisme n’est pas exploitable.

Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP

Pour profiter du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), et donc de la fiscalité LMNP, les recettes locatives(si elles sont supérieures à 23 000 €) doivent être inférieures ou égales aux autres revenus du foyer fiscal.

Autrement dit, vous pouvez très bien prétendre au statut LMNP si vous dépassez le plafond annuel de 23 000 € tant que vos recettes locatives restent inférieures aux revenus du foyer fiscal. A titre d’exemple, générer 30 000 € de revenus locatifs ne remet pas en cause votre éligibilité au statut LMNP si les revenus du foyer fiscal sont de 60 000 €.

En revanche, si vous percevez au moins 23 000 € de revenus locatifs en location meublée et que ces recettes représentent plus de la moitié de vos autres revenus,vous êtes alors considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Sans entrer dans les détails, ceci signifie que vous payerez des charges sociales sur vos recettes locatives et que vous dépendrez du régime des plus-values professionnelles.

Fiscalité LMNP : tout savoir sur ce mécanisme de défiscalisation

Le régime fiscal choisi peut totalement bouleverser le calcul de l’imposition sur les loyers générés. En LMNP, deux options fiscales sont envisageables : le régime micro-bic et le régime réel. Selon celui que vous choisissez, le montant de votre impôt peut changer du tout au tout, c’est pourquoi comprendre la fiscalité LMNP est essentiel pour économiser de l’impôt.

Le régime micro-bic

Pour bénéficier du régime micro-bic, vos revenus annuels ne doivent pas dépasser 72 600 € en location meublée classique et 172 600 € pour les locations meublées de tourisme classées et les chambres d’hôtes.

Au régime micro-bic, votre impôt est calculé sur vos revenus locatifs après un abattement :

de 50 % pour les locations meublées,
de 71 % si vous avez un « meublé de tourisme » classé ou pour les chambres d’hôtes.

Le régime réel

Le régime réel est un régime fiscal qui s’applique de plein droit si vos recettes annuelles excèdent 72 600 €. En revanche, vous pouvez opter pour le régime réel même si vos recettes sont inférieures à ce plafond. Et bien souvent, ce choix s’avère bien plus adapté pour économiser de l’impôt.

Au régime réel :

vos charges sont déductibles : les frais de notaire, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux (CFE, taxe foncière…), les frais de comptabilité, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt…
l’amortissement de la valeur du bien et les autres charges amortissables sont également déductibles de vos revenus imposables.

En règle générale, près de 90 % des investisseurs qui choisissent le régime réel parviennent à réduire efficacement la fiscalité de leurs revenus locatifs, voire de l’annuler.

Comment choisir le régime fiscale plus adapté pour votre projet immobilier ?

Pas de doute, s’il vous vient à l’idée d’investir dans la pierre et de privilégier le statut LMNP, se lancer sans connaître les caractéristiques et les limites de ce statut peut vous porter préjudice d’un point de vue fiscal. Pourquoi ?

Dans la plupart des cas, le régime micro-bic n’est pas le régime fiscal le plus favorable pour économiser de l’impôt. Pour savoir vers quel régime vous tourner, des calculs s’imposent !

Calculez le montant de vos recettes imposables en déduisant l’abattement de vos recettes locatives(régime micro-bic).
Calculez le montant de vos recettes imposables en déduisant vos charges et amortissements de vos recettes locatives (régime réel).
Puis comparez ! Avec quel calcul votre base imposable est-elle la plus faible ?

Pour bien prendre en compte tous les frais et calculer les amortissements, l’avis d’un professionnel est recommandé si vous souhaitez optimiser votre fiscalité en LMNP. Celui-ci sera d’ailleurs le plus à même de vous renseigner sur les autres caractéristiques du statut LMNP (gestion du déficit, de la plus-value à la revente…).